송파 위례 리슈빌 무순위 청약 완전 분석: 6년 전 분양가, 10억원 시세 차익 예상

송파 위례 리슈빌 무순위 분양 개요

2025년 7월 14일, 서울 부동산 시장에 10억 원 이상의 예상 수익률을 가진 무순위 청약이 등장했습니다. 송파구 위례 신도시에 위치한 '위례 리슈빌 퍼스트 클래스'에서 전용면적 105㎡ 1세대가 불법행위 재공급을 통해 공급되었습니다.

이 단지는 2021년 10월 입주를 완료한 총 494세대 규모의 아파트로, 분양가 상한제가 적용되어 분양가는 약 9억 2,500만 원입니다. 하지만 동일한 면적이 2025년 3월 20억 1,000만 원에 거래된 점을 고려하면, 약 10억 원의 수익률이 예상됩니다.

단지 기본 정보

• 위치: 서울특별시 송파구 위례송파로 124 (거여동)

• 규모: 지하 2층~지상 25층, 8개 동 494세대

• 준공: 2021년 10월 (5년차 신축급)

• 공급 물량: 104동 704호, 전용면적 105㎡ (39평형) 1세대

• 분양가: 9억 2,500만 원 (발코니 확장 및 옵션 포함 약 9억 7,000만 원)

수익률 분석 및 투자 매력도

현재 시세 대비 분양가 비교

송파 위례 리슈빌의 투자 매력은 분양가와 시세 간의 엄청난 격차에 있습니다.

• 분양가: 9억 2,500만 원

• 최근 거래가: 19~20억 원 (2025년 3월 기준 20억 1,000만 원)

• 예상 수익률: 약 10억 원

• 전세 시세: 8억 5,000만~10억 원

전세 활용 투자 전략

이 단지의 가장 큰 매력은 전세 시세가 분양가와 비슷하거나 더 높다는 점입니다. 계약금 2억 원 정도만 있으면 전세를 끼고 잔금을 커버할 수 있어, 실제 투자 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

청약 일정 및 신청 방법

주요 청약 일정

• 모집공고일: 2025년 7월 8일

• 청약 신청: 2025년 7월 14일 (월요일)

• 당첨자 발표: 2025년 7월 17일 (목요일)

• 서류 제출: 2025년 7월 21일 (월요일)

• 계약 체결: 2025년 7월 25일 (금요일)

• 입주 기간: 계약일로부터 60일 이내 (2025년 9월 예상)

신청 자격 요건

기본 자격 요건:

• 모집공고일 기준 서울 거주 무주택 세대주

• 청약통장 가입 여부 불필요

• 배우자 중복 신청 불가

특별 혜택:

• 청약통장 불필요

• 전매제한 없음 (모집공고 3년 경과로 자동 해제)

• 거주 의무 없음

• 재당첨 제한 10년 적용

투기과열지구 규제 및 주의사항

6.27 규제 적용사항

송파구는 투기과열지역으로 지정되어 다음과 같은 규제가 적용됩니다:

계약금 관련 규제

• 계약금 비율: 20% (약 1억 8,500만 원)

• 신용대출 1억 원 초과 시 1년 경과 후 주택 매수 가능

• 개별 차주 규제이므로 배우자 각각 1억 원 미만 대출은 가능

대출 한도 제한

• 주택담보대출 한도: 6억 원

• 필요 현금: 약 3억 2,500만 원 + 취득세 및 기타 비용

• 조건부 전세대출 불가, 등기 후 일반 전세대출만 가능

금융 규제 주의사항

DSR(총부채원리금상환비율) 규제:

• 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 40% 이내여야 함

• 9억 원대 아파트 구매 시 상당한 소득 증빙 필요

LTV(주택담보대출비율) 규제:

• 투기과열지구 내 6억 원 한도 적용

• 필요 자금의 상당 부분을 현금으로 준비해야 함

입지 및 교통 인프라 분석

교통 혜택

위례선 트램 개통 예정:

• 5호선 마천역에서 8호선 복정역, 남위례역 연결

• 2026년 8월 개통 예정

• 초역세권 단지로서 가치 상승 기대

위례신사선 경전철:

• 2024년 12월 민간사업에서 공공사업으로 전환

• 현재 신속 예비타당성조사 추진 중이나 진행 상황 불투명

생활 인프라

• 학군: 위례 신도시 내 우수한 교육 환경

• 상업시설: 위례 신도시 중심상업지구 인접

• 의료시설: 대형 병원 및 완비된 의료 인프라

과거 청약 경쟁률 및 시장 반응

2019년 최초 분양 당시

2019년 일반분양 시 465세대 모집에 32,623건의 신청이 몰려 평균 70.16대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다. 105㎡ 타입의 경우 338대 1로 최고 경쟁률을 보였습니다.

9억 원 분양가 장벽 돌파

시장에서는 '9억 원 분양가 장벽'을 극복할 수 있을지 주목했지만, 엄청난 청약 경쟁률로 성공적인 분양을 완료했습니다. 이는 입지와 수익률에 대한 기대가 얼마나 컸는지를 보여줍니다.

투자 고려사항 및 위험요소

긍정적 요인

1. 확실한 수익률: 10억 원 안전마진 확보

2. 전세 활용 가능: 실제 투자 부담 최소화

3. 신축급 아파트: 5년차로 관리 부담 적음

4. 교통 혜택: 위례선 트램 개통 예정

5. 전매제한 없음: 즉시 처분 가능

주의사항 및 위험요소

1. 높은 진입장벽: 계약금 1억 8,500만 원 + 각종 비용

2. 대출 한도 제한: 6억 원 한도로 인한 높은 현금 비중

3. DSR 규제: 고소득자만 실질적 접근 가능

4. 시장 변동성: 부동산 시장 하락 시 손실 위험

5. 세금 부담: 양도소득세, 종합부동산세 등 고려

성공적인 청약을 위한 전략

사전 준비사항

1. 자격 확인: 서울 거주 무주택 세대주 여부 확인

2. 자금 계획: 계약금 + 잔금 + 세금 + 기타 비용

3. 대출 사전 승인: 주택담보대출 한도 및 조건 확인

4. 전세 시장 조사: 해당 단지 전세 시세 파악

청약 당일 전략

1. 인터넷 청약: 한국부동산원 청약홈 이용

2. 서류 준비: 무주택 증명서, 거주지 확인서류 등

3. 신속한 신청: 마감 시간 전 여유 있게 신청

결론: 기회와 도전의 균형

송파 위례 리슈빌 무순위 분양은 10억 원 수익률이라는 엄청난 기회를 제공하지만, 동시에 높은 진입장벽과 각종 규제라는 도전 과제도 안고 있습니다.

성공 가능성이 높은 대상:

• 서울 거주 고소득 무주택 세대주

• 충분한 현금 보유자 (3억 원 이상)

• 부동산 투자 경험이 풍부한 투자자

신중한 접근이 필요한 대상:

• 대출 의존도가 높은 투자자

• 부동산 투자 초보자

• 현금 유동성이 부족한 투자자

이번 기회는 서울 아파트 시장에서 마지막 로또급 청약이 될 가능성이 높습니다. 하지만 투자 결정 전 개인의 재정 상황과 투자 목적을 면밀히 검토하고, 전문가와 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

핵심 요약 Q&A

Q: 분양가는?
A: 9억 2,500만 원 (옵션 포함 약 9억 7,000만 원)

Q: 예상 수익률은?
A: 약 10억 원 (현재 시세 20억 1,000만 원 기준)

Q: 청약 자격은?
A: 서울 거주 무주택 세대주 (청약통장 불필요)

Q: 청약 일정은?
A: 2025년 7월 14일 접수, 17일 발표, 25일 계약

Q: 필요 현금은?
A: 계약금 1억 8,500만 원 + 잔금 대출 한도 초과분 약 1억 5,000만 원

Q: 전매제한은?
A: 없음 (모집공고 3년 경과)

Q: 주요 위험요소는?

A: 높은 진입장벽, 대출 한도 제한