고급 아파트 시장에서 후분양의 증가 추세는 단순히 품질 보장만을 위한 것이
아닙니다. 건설회사들의 후분양 선택 뒤에는 규제 회피와 수익 극대화라는 정교한
전략이 숨어 있습니다. 특히 강남 3구와 용산구 같은 프리미엄 지역에서는
후분양이 고분양가 달성의 핵심 수단이 되고 있습니다.
후분양이 고급 아파트에 유리한 이유
분양가 상한제 규제 회피
고급 아파트 건설회사들이 후분양을 선택하는 주요 이유는 분양가 상한제 규제를
피할 수 있기 때문입니다. 선분양은 주택도시보증공사(HUG) 보증이 필요하며, 이
과정에서 고분양가 심사를 받게 됩니다. 하지만 후분양은 공사 진행률 80%와
건설회사 연대보증만 있으면 HUG 보증 없이 가능합니다.
강남 3구와 용산구의 프리미엄 단지들이 이러한 규제 회피 전략을 적극 활용하고
있습니다. 서울 영등포구 '브라이튼 여의도'와 용산구 '한남더힐', '나인원한남'
등이 고분양가 규제를 피하기 위해 '선임대 후분양' 방식을 채택한 것이 대표적인
예입니다.
입주 시점 시장 반영을 통한 분양가 상승
후분양 아파트는 입주 시점에 가까운 시기에 분양가를 설정하기 때문에 3-4년 전에
분양가를 정하는 선분양보다 훨씬 높은 가격을 받을 수 있습니다. 건설산업연구원에
따르면 현재 건설회사들이 후분양을 택하는 주된 이유는 "더 높은 분양가를 받을 수
있기 때문"입니다.
경기 광명시 '트리우스광명' 사례를 보면, 2021년 분양가 상한제 적용으로 평당
2,000만원을 받아들여야 했지만, 후분양 전환 후 2023년 10월 평당 3,270만원에
분양했습니다. 이는 후분양을 통해 63% 이상의 분양가 상승을 달성한 것입니다.
프로젝트 파이낸싱(PF) 활용의 용이성
후분양은 건설회사가 토지비, 사업비, 건설비를 PF로 조달할 수 있어 재정 능력이
있는 대형 건설회사에게 유리합니다. 분양대금을 먼저 받아 건설비로 활용하는
선분양과 달리, 후분양은 안정적인 건설비 확보 후 시장 상황을 모니터링하면서
사업을 진행할 수 있습니다.
고급 아파트 후분양의 시장 동향
후분양 비율 급증
2023년 분양 아파트 중 16.2%가 후분양으로, 2022년 8.3%에서 2배 증가했습니다.
이는 지속적인 고금리와 건설비 상승으로 건설회사들이 후분양을 통해 분양 시기를
늦춰 더 높은 분양가를 받으려는 전략을 반영합니다.
대우건설의 '과천 푸르지오 써밋' 사례는 성공적인 후분양 전략의 예로 여겨집니다.
2017년 평당 3,313만원으로 선분양을 시도했지만 HUG 보증 거부로 2019년
후분양으로 전환하여 평당 3,998만원에 분양하며 20% 이상 분양가를
상승시켰습니다.
프리미엄 지역 집중 현상
후분양은 특히 강남 3구와 용산구 같은 프리미엄 지역에서 활발합니다. 이들 지역은
분양가 상한제 적용 대상이지만, 후분양을 통해 토지비와 건설비에서 유리한 조건을
확보할 수 있습니다.
대우건설이 한남2구역 시공권에 대해 '후분양 또는 준공 후 분양'을 강조한 것도
이러한 전략의 연장선입니다. 수요가 높은 프리미엄 지역에서는 분양가를 최대한
올려도 판매 성공이 보장됩니다.
후분양 선택의 실제 효과
분양가 상승 효과
후분양 아파트는 건설회사가 건설비를 자체 조달해야 하므로 건설비 이자가
분양가에 포함되어 가격이 상승합니다. 하지만 고급 아파트의 경우 이러한 비용
증가보다 규제 회피로 인한 분양가 상승 효과가 더 큽니다.
건설회사 위험 부담과 수익성
후분양을 선택하는 건설회사는 모든 건설 위험을 감수해야 하지만, PF를 통해 초기
투자비를 조달하고 완공 후 높은 분양가를 받아 높은 수익성을 달성할 수 있습니다.
이는 특히 자금 조달이 용이한 대형 건설회사에게 더욱 유리합니다.
모델하우스 비용 절감
후분양은 모델하우스와 분양 관련 비용을 최소화할 수 있습니다. 거의 완성된 실제
건물로 분양하므로 별도의 대규모 홍보 비용이 불필요합니다.
후분양 고급 아파트에 대한 소비자 관점
실제 건물 검사의 이점
후분양 아파트는 소비자가 일조권, 조망권, 건물 간격 등을 직접 확인할 수 있어
선분양보다 정보 투명성이 높습니다. 고급 아파트의 경우 프리미엄 요소들을 직접
확인할 수 있어 구매 만족도가 높아집니다.
높은 분양가 부담
하지만 후분양 고급 아파트는 입주 시점 가치를 반영하여 상대적으로 높은 분양가를
가집니다. 서울시민 1,000명을 대상으로 한 조사에서 79.6%가 후분양 제도가
필요하다고 답했지만, 높은 분양가는 여전히 부담 요소로 작용합니다.
현실적인 자금 조달 어려움
후분양은 계약금과 중도금, 잔금 납부 기간이 짧아 자금 확보가 필수입니다. 수십억
원이 필요한 고급 아파트의 경우 충분한 재정 능력을 가진 소비자에게만 현실적으로
가능합니다.
고급 아파트 건설회사들의 후분양 선택은 단순한 품질 보장을 넘어 규제 회피와
수익 극대화를 위한 전략적 선택을 나타냅니다. 이러한 전략은 특히 프리미엄
지역에서 효과적이며, 고급 아파트 시장에서 후분양 비중은 계속 증가할 것으로
예상됩니다.
요약
Q: 고급 아파트는 왜 후분양을 선택할까?
A: 규제 회피와 수익 극대화
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HUG 보증 없이 고분양가 심사 회피 가능
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입주 시점 시장 반영으로 20-60% 분양가 상승 효과
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PF 활용으로 안정적 자금 조달 후 높은 분양가 달성
Q: 실제 효과는 어떨까?
A: 분양가 상승과 프리미엄 지역 집중
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2023년 후분양 비율 16.2%로 2배 증가
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강남 3구, 용산구 초고급 단지에서 활발
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과천 푸르지오 써밋: 평당 3,313만원 → 3,998만원 (20% 상승)
Q: 소비자에게는 어떤 영향이 있을까?
A: 실제 건물 확인 가능하지만 높은 분양가 부담
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일조권, 조망권 등 확인 후 구매 결정
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입주 시점 가치 반영으로 분양가 상승
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충분한 재정 능력을 가진 소비자에게만 현실적 선택
