2025년 7월 31일 기획재정부가 발표한 세제 개혁은 예상보다 훨씬 복잡하고
미묘한 방식으로 부동산 시장에 영향을 미칠 것입니다. 많은 투자자들이 놓치고 있는 핵심 포인트들이 있어서, 꼭 알아야 할 필수 정보들을 정리했습니다.
🎯 2025년 세제 개혁의 주요 특징
이번 세제 개혁법안의 가장 주목할 만한 특징은 부동산 관련 세제가 완전히 제외되었다는 점입니다. 이는 역대 정부들이 매년
7월 세제 개혁에서 부동산 세제를 다뤄왔던 관례와 완전히 다른 양상입니다.
정부는 법인세율 인상(현행 9~24%에서 10~25%로 각 구간별 1%포인트 상승), 증권거래세율 인상(0.15%에서 0.20%로), 대주주 주식 양도소득세 기준 하향(50억원에서 10억원으로 변경)에 집중하면서도, 종합부동산세나 다주택자 양도세
중과세는 손대지 않았습니다.
📊 부동산 세제가 제외된 진짜 이유
시장 안정화 효과 고려
박금철 기획재정부 세제실장은 "최근 금융 대출 정책이 도입되었고 공급 확대에
대한 논의가 진행 중"이라며 "정책 효과를 지켜보는 한편 부동산 세제 강화가
시장에 미칠 영향을 종합적으로 고려할 필요가 있다"고 설명했습니다.
실제로 6·27 대출규제 이후 서울 집값 상승세가 5주 연속 둔화를 보이고 있는
상황에서, 정부는 성급한 추가 조치보다는 시장 동향을 면밀히 관찰하며 시기와
강도를 조절하겠다는 입장을 취하고 있습니다.
정치적 고려사항
내년 지방선거를 앞둔 상황에서 성급한 부동산 세제 개혁이 여론을 자극할 수
있다는 우려도 작용했습니다. 특히 이재명 대통령이 선거 후보 시절 "세금으로
집값을 통제하지 않겠다"고 공약했던 점이 이번 결정에 영향을 미쳤을 것으로
보입니다.
🔍 숨겨진 부동산 세제 조정 가능성
법 개정 없는 보유세 인상 카드
가장 중요한 점은 정부가 법 개정 없이도 부동산 보유세를 조정할 수 있는 수단을 여전히
보유하고 있다는 사실입니다. 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 조정을 통해 이것이 가능합니다.
현재 공정시장가액비율은 윤석열 정부 때 60%까지 낮아진 상태입니다. 문재인 정부 시절 95%까지 상승했던 것을 고려하면, 이 비율을 언제든
상향 조정해 종합부동산세 부과액을 증가시킬 수 있습니다.
공정시장가액비율의 파급효과
예를 들어, 공시가격이 10억원인 주택에서 공정시장가액비율이 50%라면 5억원이
실제 세금 계산의 기준이 됩니다. 만약 이 비율을 80%로 상향 조정하면, 같은
주택의 과세 기준이 8억원으로 대폭 증가하게 됩니다.
📈 부동산 시장에 미칠 직간접적 영향
법인세 인상의 간접 효과
부동산 개발업체나 임대회사 등 부동산 관련 법인들의 세 부담이 증가하면서, 이는 결국 분양가나 임대료 상승 압력으로 이어질 수 있습니다. 법인세
최고세율이 24%에서 25%로 오르면서 이들 기업의 수익성이 악화될 수 있습니다.
증권거래세 인상의 우회 효과
증권거래세율이 0.15%에서 0.20%로 상승하면서 주식 투자의 매력도가 상대적으로
떨어질 수 있습니다. 이는 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
대주주 기준 하향의 파급효과
대주주 주식 양도소득세 기준이 50억원에서 10억원으로 하향
조정되면서, 고액 자산가들이 주식보다는 부동산 투자에 더 관심을 가질 가능성이 있습니다.
🎯 투자자들이 주목해야 할 포인트
시기별 대응 전략
현재 정부가 부동산 세제 조정을 유보했지만, 내년 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 언제든 시행령을 통해 공정시장가액비율을 조정할 수 있습니다. 특히 공시가격
산정 작업이 매년 10월부터 본격화되는 점을 고려하면, 올해 10월 시장 동향에 따라
급변할 가능성이 있습니다.
지역별 차별화 전략
서울과 수도권 집값 상승세가 둔화되고 있는 현재 상황에서, 정부의 추가 규제 강도는 지역별로 다르게 적용될
가능성이 높습니다. 특히 과열 지역과 안정 지역 간의 정책 차별화가 예상됩니다.
🚀 전문가 전망과 시장 대응
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "수도권 집값 상승세가 점차 둔화하며
시장이 관망세로 접어들었기 때문에 정부가 굳이 지금 부동산과의 전쟁을 선포할
필요는 없다"며 "공정시장가액비율 등 보유세 인상 카드는 시장이 다시 과열될 경우 언제든 꺼낼
수 있는 수단으로 인식되고 있을 것"이라고 진단했습니다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "정부가 정치적으로 부담이 크지 않은 범위
내에서 보유세를 점진적으로 높여갈 가능성이 있다"며 "가장 쉬운 방법은
공정시장가액비율을 올리는 것이지만 이를 60%에서 80%로 갑자기
상향하면 세 부담이 급격히 늘 수밖에 없을 것"이라고 분석했습니다.
💡 결론적 분석
2025년 7월 31일 세제 개혁법안은 표면적으로는 부동산 세제에 손대지
않았지만, 실질적으로는 언제든 조정 가능한 카드들을 보유하고 있다는 점에서 부동산 투자자들에게는 더욱 주의가 필요한 상황입니다.
정부의 점진적이고 전략적인 접근은 시장의 급격한 변화를 피하면서도 필요시 즉각적인 대응이 가능한 유연성을
확보한 것으로 평가됩니다. 특히 법 개정 없이도 실질적인 세 부담을 조정할 수
있는 수단들을 활용할 경우, 부동산 시장에 미칠 영향은 예상보다 클 수 있습니다.
투자자들은 올해 10월부터 시작되는 공시가격 산정 과정과 내년 6월 종합부동산세 과세 기준일 이전의 정책 변화를 면밀히 모니터링해야 할 것입니다.
📋 핵심 내용 요약
-
부동산 세제 제외: 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과세 등 직접적인 부동산 세제는 이번
개혁에서 완전 제외
-
간접 영향 요소: 법인세 인상(1%p), 증권거래세 인상(0.05%p), 대주주 기준
하향(50억→10억원)
-
숨겨진 조정 카드: 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율 등을 통한 실질적 세 부담 조정 가능
-
시기적 요인: 6·27 대출규제 효과 관찰, 내년 지방선거 고려
-
향후 전망: 시장 과열시 언제든 보유세 인상 카드 활용 가능, 올해 10월~내년 6월 정책
변화 주목 필요
