6.27 부동산 대책이 전세 시장을 뒤흔든다! 전세 위기 폭탄이 터질까?

 2025년 6월 27일 이재명 정부가 발표한 강력한 부동산 조치들이 국내 아파트 전세(장기 임대보증금) 및 월세 시장에 지각변동을 일으키고 있다. 이 정책은 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 다주택 소유자들의 대출을 완전 금지하는 등 전례없는 강력한 규제를 시행하여 부동산 시장 전반에 큰 파급 효과를 만들어내고 있다.

전세 시장의 변화가 특히 주목할 만한데, 정책 발표 한 달 만에 서울 아파트 전세 매물이 3.4% 감소하고 월세 매물이 2.4% 증가하여 '전세의 월세 전환' 현상이 빠르게 가속화되고 있다. 서울의 월세 수급지수는 103.2를 기록하며 3년 8개월 만의 최고점을 찍었다.

💥 6.27 대책의 핵심 내용과 전세 시장의 충격파

6억원 주택담보대출 한도의 파급 효과

이번 정책의 가장 강력한 규제는 수도권과 규제지역에서 주택 구매 목적 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 것이었다. 이는 이전에 소득과 주택 가격에 따라 차등 적용되던 대출 한도를 일률적으로 제한한 것으로, 시장에 큰 충격을 가했다.

전세 시장에 미친 영향은 특히 심각했다. 전세 대출 한도가 수도권 기준 기존 3억원에서 2억 5천만원으로 축소되었고, 전세 대출 보증비율도 90%에서 80%로 하향 조정되었다. 이는 세입자들의 전세 접근성을 상당히 제약하고 있다.

조건부 소유권 이전 전세대출 금지의 충격

가장 충격적인 규제는 '조건부 소유권 이전 전세대출'의 완전 금지였다. 이는 구매하거나 분양받은 주택에 입주할 때 전세대출을 사용하여 구매가격이나 잔금을 납부하는 것을 차단한 것으로, 갭투자의 핵심 수단을 본질적으로 차단했다.

결과적으로 집주인들이 전세 계약을 기피하기 시작했고, '재정적 능력이 있는 세입자'를 선호하는 현상으로 이어졌다. 전세대출이 필요없을 정도의 충분한 재정적 자원을 가진 세입자만을 선별하려는 집주인들이 증가하면서, 일반 세입자들의 주거 부담이 심화되고 있다.

🔥 전세 시장의 급격한 변화

전세-월세 전환의 가속화

6.27 정책 이후 가장 뚜렷한 변화는 '전세의 월세 전환' 현상이었다. 서울 주요 단지들의 변화를 보면 이러한 변화의 심각성을 알 수 있다. 송파구 헬리오시티의 경우 약 20일 만에 전세 매물이 307건에서 229건으로 25.5% 급락한 반면, 월세 매물은 323건에서 388건으로 20.1% 증가했다.

이러한 변화는 대출 규제로 인해 집주인들이 보증금 부담을 줄이면서 월세 수입을 확보하려는 전략적 선택의 결과다. 임대 시장이 집주인들이 세입자들이 대출이 필요없을 정도로 보증금을 낮추는 대신 월세를 받는 구조로 재편되고 있다.

계약갱신권 사용 감소 추세

또 다른 주목할 만한 변화는 계약갱신권 사용을 미루는 분위기가 조성되고 있다는 것이다. 세입자들이 갱신권을 사용하면 임대료 인상을 5% 이내로 제한할 수 있지만, 한 번만 사용할 수 있어 향후 계약 갱신이 더 어려워질 수 있다는 우려로 신중한 태도를 보이고 있다.

이는 전세 시장의 불안정성 증가에 기여하고 세입자들의 주거 불안을 증폭시키고 있다.

📈 지역별 전세 시장 양극화 심화

강남 3구와 강북 지역의 대조적 흐름

6.27 정책 이후 서울 내에서도 지역별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 강남구의 경우 7월 17일부터 월세 매물이 전세 매물을 앞질렀으며, 7월 25일 기준 월세 매물 5,074건, 전세 매물 4,948건을 기록했다.

반대로 일부 지역에서는 전세가 상승 현상도 나타나고 있다. 메이플자이 25평형 전세가는 14억원에서 10억 5,500만원으로 급락한 반면, 휘경자이디센시아 25평형은 4억 2,000만원에서 6억원으로 1억 8,000만원 상승하며 지역별로 상반된 움직임을 보이고 있다.

고급 아파트 시장의 특수한 변화

흥미롭게도 고급 아파트에서는 증여 거래가 크게 증가하고 있다. 매매보다는 자녀에게 물려주는 경우가 많아지고 있으며, 높아진 가격으로 인한 상속세 부담을 줄이기 위해 배우자 간 증여도 늘어나고 있다. 부부 공동 소유시 상속세 면제가 각각 9억원씩, 총 18억원이 제공된다.

⚠️ 전세 시장 공급 부족 우려

6개월 거주 의무의 부작용

6.27 대책에 포함된 6개월 거주 의무 조항도 전세 시장에 부정적 영향을 미치고 있다. 주택 구매 후 즉시 전세 임대가 불가능해지면서 전세 유통 매물이 구조적으로 감소할 수밖에 없다.

최근 아파트 입주 물량 감소와 빌라 전세 사기 여파로 아파트 전세 수요가 집중되는 상황에서, 이러한 공급 제약은 전세 가격 불안정성을 더욱 증폭시키는 요인으로 작용하고 있다.

빌라 전세 시장의 추가 악화

특히 전세 사기 여파로 이미 제약된 빌라 전세 시장에는 추가적인 악재가 되고 있다. 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 감소한 것은 상대적으로 보증금이 낮은 빌라 전세 시장에서 세입자들의 자금 조달을 더욱 어렵게 만들고 있다.

🏢 월세 시장의 급변과 수급 불균형

월세 수급지수 급등과 가격 상승 압력

6.27 정책 이후 월세 시장도 급속히 변화하고 있다. 서울 아파트 월세 수급지수가 103.2를 기록하며 2021년 10월 이후 3년 8개월 만의 최고점을 달성했다. 월세 수급지수가 100을 넘는다는 것은 수요가 공급을 초과한다는 의미로, 월세 가격 상승 압력이 높아지고 있음을 시사한다.

실제로 2025년 서울 아파트 월세 가격은 6월까지 누적 1.06% 상승하여 같은 기간 전세가격 상승률(0.93%)을 넘어섰다. 월세 공급 물량이 크게 늘어나지 않는 한 월세 가격 하락을 기대하기는 어려운 상황이다.

신축 아파트에도 월세 확산

특히 주목할 점은 신축 아파트에도 월세가 확산되고 있다는 것이다. 이전에는 신축 아파트의 전세 비율이 높았으나, 대출 규제의 급작스러운 적용으로 집주인과 세입자 모두 전세를 기피하는 현상이 나타나고 있다.

📊 정부 후속 대책과 시장 전망

추가 전세대출 규제 예고

정부는 6.27 정책의 후속 조치로 전세대출에 대한 추가 규제를 검토하고 있다. 국정기획위원회는 현재 DSR 규제에서 제외되어 있는 전세자금대출과 정책모기지를 규제 대상에 포함해야 한다고 대통령실에 보고한 것으로 전해졌다.

또한 현행 80-90% 전세대출 보증비율의 단계적 축소로 가닥을 잡고 있다. 이재명 대통령이 6.27 대책이 **"맛보기에 불과"**라고 언급한 만큼, 더욱 강력한 규제가 예상된다.

'전세대출 증가→전세가 상승→매매가 상승' 악순환 차단

정부의 추가 규제 의도는 '전세대출 증가→전세가 상승→매매가 상승'의 악순환을 차단하는 데 있다. 전세대출을 통한 인위적 수요 창출이 전세 가격을 끌어올리고, 이것이 다시 매매 가격 상승으로 이어지는 연쇄 반응을 막겠다는 것이다.

🎯 실수요자를 위한 대응 전략

'선매도 후매수' 원칙 준수

전문가들은 실수요자의 경우 '선매도 후매수' 원칙을 철저히 지킬 것을 권고하고 있다. 1주택자의 갈아타기라면 새 집을 구매하기 전에 기존 주택을 먼저 안전하게 매도하는 것이 필수적이다. 인기 지역에서 먼저 구매하고 나중에 매도하는 것은 기존 주택이 팔리지 않을 경우 어려움을 겪을 수 있다.

대출 가능금액 사전 확인 필수

대출 문턱이 높아진 만큼 주택 계약 전 은행에서 대출 가능금액을 확인하는 것이 필수적이다. 중도금 및 잔금대출 한도, 입주 시점, 거주 의무 등의 세부사항을 철저히 검토해야 하며, 특히 잔금대출로 전환 시 6억원 한도가 적용된다는 점을 반드시 유념해야 한다.

6.27 부동산 정책은 단순한 대출 규제를 넘어 부동산 시장의 패러다임을 근본적으로 바꾸고 있다. 특히 전세 시장의 급격한 변화는 무주택 서민과 청년층의 주거 부담 증가에 대한 심각한 우려를 제기하고 있다. 전세-월세 전환이 가속화되면서 임대료 부담이 증가하고 있으며, 전세 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력도 높아지고 있다.

추가 정부 규제가 예고된 상황에서 전세 시장의 불안정성은 더욱 증가할 것으로 예상된다. 이를 은행의 '과도한 대출'을 줄이는 과정에서 나타나는 자연스러운 현상으로 볼 수도 있지만, 서민들의 주거 부담 심화는 분명한 부작용이다. 앞으로 정부는 실수요 보호와 시장 안정성 확보를 위해 더욱 세심한 정책적 배려가 필요할 것으로 보인다.

💡 주요 내용 요약:

• 6억원 주택담보대출 한도로 전세대출 접근성 악화

• 전세-월세 전환 가속화로 임대 시장 구조 변화

• 서울 전세 매물 3.4% 감소, 월세 매물 2.4% 증가

• 전세대출 보증비율 90%→80%로 하향 조정

• 조건부 소유권 이전 전세대출 완전 금지로 갭투자 차단

• 월세 수급지수 3년 8개월 만에 최고점 달성

• 지역별 전세 시장 양극화 심화

• 신축 아파트에도 월세 확산

• 정부 후속 대책으로 전세대출 추가 규제 예고